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Tudo que você precisa saber antes da compra do seu próximo imóvel

Nenhum artigo é tão completo como este em toda a Internet Brasileira. Leia e informe-se como adquirir seu próximo imóvel com segurança.

1 – O QUE É COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL?
É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço, e cumpridas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.

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2 – QUAIS AS CLÁUSULAS ESSENCIAIS QUE DEVEM CONSTAR NUM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL?
No contrato de compra e venda são essenciais às cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega do imóvel e demais obrigações assumidas pelas partes.
3 – QUAL A DIFERENÇA ENTRE CONTRATO DE COMPRA E ESCRITURA DEFINITIVA?
O contrato de venda e compra é o meio pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra, determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra).
Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento público pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva do imóvel, lavrada em Cartório de Notas ou no Agente Financeiro com pacto adjeto de hipoteca ou alienação fiduciária, é levada a registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
4 – POR QUE HÁ NECESSIDADE DE SE REGISTRAR A ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL?
Para que se opere efetivamente a transferência da propriedade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.

 

5 – O QUE É DOI E COMO FUNCIONA?

DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias que os cartórios devem emitir à Receita Federal para informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, envolvendo bens imóveis, destacando a identificação dos contratantes e o valor da operação imobiliária, para fins de apuração de eventual imposto a recolher (ganho de capital).
6 – QUANDO VENDO UM IMÓVEL, A QUE TRIBUTAÇÃO ESTÁ SUJEITO?
Quando uma pessoa física vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 27,5% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Este imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal. Quando a venda é consolidada por pessoa jurídica, também existem regras específicas, disponíveis no regulamento do IR da Receita Federal.
7 – COMPRAR UM IMÓVEL PENSANDO NA SUA APOSENTADORIA É UMA BOA ESTRATÉGIA?
Sim. Além de utilizar o imóvel como uma fonte de renda, através dos aluguéis, no longo prazo, a sua valorização vem superando a inflação.

8 – O QUE É ÁREA PRIVATIVA?
É a área de um apartamento/casa, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna do apartamento delimitada pela superfície externa das paredes.

9 – O QUE É ÁREA COMUM?
É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como por exemplo: salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, hall dos elevadores, garagens, entre outros.

10 – O QUE É A CORRETAGEM IMOBILIÁRIA?
É o serviço de mediação prestado pelo corretor de imóveis, no qual o corretor promove a aproximação entre o comprador e o vendedor, mediante pagamento de comissão.

11 – PARA QUEM DEVO PAGAR O VALOR DA COMISSÃO?
A comissão deve ser paga à imobiliária ou ao corretor de imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à imobiliária ou ao corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda.

12 – O QUE É TABELA PRICE?
É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.

13 – O QUE É SISTEMA SAC?
É um sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.

14 – O QUE É ÍNDICE DE CORREÇÃO?
É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo.

15 – O QUE É IGP-M?
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços do Mercado é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado aplicado sobre as parcelas para correção dos contratos de aquisição de imóveis.

16 – O QUE É TR?
É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.

17 – QUAL A MELHOR FORMA DE PAGAMENTO DE UM IMÓVEL?
A melhor forma depende exclusivamente de sua receita. Você deve analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje em dia, existem vários financiamentos junto a instituições financeiras com prazo de pagamento em até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas.
Os corretores conseguem, rapidamente, simular o valor da parcela mensal, dependendo do prazo do financiamento. Pesquise e avalie o melhor fluxo de pagamento de acordo com a sua capacidade financeira.

18 – O QUE É CARTA DE CRÉDITO?
A Carta de Crédito é um documento concedido por uma instituição financeira ao comprador de um imóvel com o seu crédito já aprovado. Esse documento pode ser utilizado para a aquisição de qualquer imóvel que esteja pronto com a averbação de sua construção realizada.

19 – QUAIS DOCUMENTOS SÃO NECESSÁRIOS PARA CONTRATAR O FINANCIAMENTO BANCÁRIO?
A documentação pode variar de acordo com a instituição financeira.
Mas, são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador.

20 – O QUE É ANÁLISE DE CRÉDITO?
Análise de crédito consiste no estudo das condições de venda do imóvel e características do comprador, visando assegurar que a operação seja realizada de acordo com parâmetros e políticas de crédito aceitas pelo mercado bancário, lembrando que não é aceita na análise de crédito a existência de restrição cadastral.

21 – QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA COMPROVAR RENDA?
Para comprovar renda, geralmente são solicitados os três últimos contra cheques, informes de imposto de renda ou extratos de movimentação bancária.

22 – É POSSÍVEL UTILIZAR O FGTS NA COMPRA DE UM IMÓVEL?
Para utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, é necessário cumprir alguns pré-requisitos dispostos na regulamentação, tais como:
• Morar ou trabalhar na localidade do imóvel;
• Comprovar tempo de trabalho mínimo de 3 (três) anos sob regime do FGTS;
• Avaliação do imóvel não superior a R$ 500.000,00; 
• Não possuir outro imóvel, seja ele quitado ou financiado;
Obs.: O FGTS também pode ser utilizado para quitação do imóvel.

23 – COMO É FEITA A ASSESSORIA PARA FINS DE CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO E QUAL SEU OBJETIVO?
A assessoria para fins de contratação de financiamento é efetivada por uma empresa especializada ou pela própria imobiliária, contratada pelos adquirentes, para auxiliar no processo de análise de crédito, documental e jurídica, visando agilizar e assegurar a perfeita formalização dos contratos de crédito imobiliário, segundo os requisitos legais e normativos vigentes, além dos parâmetros e políticas estabelecidos pela instituição contratante.

24 – O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?
É a transferência de um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento de uma dívida. O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor. Esta operação deve ser feita mediante instrumento público.

25 – O QUE É HIPOTECA?
Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel. Atualmente esta forma de garantia tem perdido espaço especialmente para a alienação fiduciária.

26 – O QUE SIGNIFICA ITBI?
Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela Prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Esse imposto varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra e o valor do imóvel. Seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.

27 – O QUE É A MATRÍCULA DE UM IMÓVEL?
Pode ser feita uma comparação dizendo que a Matrícula do Imóvel é a sua “certidão de nascimento”. É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.

28 – O QUE É “HABITE-SE”?
O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a utilização do imóvel.

29 – O QUE É AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO E QUANDO OCORRE?
Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel. Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do “Habite-se” e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS). Somente após a análise pelo oficial registrador, que normalmente ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos documentos.

30 –  O QUE É ALVARÁ DE OBRA (ALVARÁ DE EXECUÇÃO)?
O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.

31 – QUAIS AS LEIS BRASILEIRAS QUE REGEM O CONDOMÍNIO?
As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (11.406/2002) e na Lei 4.591/64, primeira parte, nos artigos cujo conteúdo não foi alterado ou regulado pelo Código Civil.

32 –  O QUE É A ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DE CONDOMÍNIO?
É a primeira reunião dos condôminos, juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da Incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.

34 – O QUE É TAXA DE CONDOMÍNIO?
É a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a partir da instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal de gastos comuns no condomínio. Essa despesa é composta de despesas ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em assembléia ou por determinação da administração do condomínio, quando for o caso.

35 – QUAIS OS TIPOS DE VAGAS DE GARAGEM?
As vagas de garagem podem ser áreas comuns ou unidades autônomas. As vagas comuns são indeterminadas e integrantes da área comum da unidade autônoma, cujo uso é definido pela convenção de condomínio. As vagas autônomas são independentes e não integram a área total das unidades autônomas, estando delas desvinculadas e possuindo áreas e frações ideais próprias e matrículas individualizadas, estando sujeitas à tributação pelo IPTU.